부추연 > 자유게시판 > [김대중 구속] 모기지론 경고에도 프레디맥에 돈 쳐부은 노무현

[이데일리 권소현기자] 프린스 존스는 1년전 미네소타주 세인트폴의 주택을 구입하면서 30년만기 모기지론을 통해 자금을 마련했다. 첫 주택구입인데다 자영업자인 탓에 고금리인 서브 프라임 모기지론을 신청할 수 밖에 없었다.

그러나 작년 3월 교통사고를 당한 이후 4개월동안 일을 하지 못했다. 모기지를 리파이낸싱(저금리 대출로 갈아타는 것)하려고 했지만 은행으로부터 거절당했다. 부동산 경기가 침체되면서 대출기준이 상당히 까다로워졌기 때문이다. 존스의 집은 결국 크리스마스 전주에 경매에 부쳐졌다.

존스와 같이 서브 프라임 모기지를 신청했다가 갚지 못해 파산하는 경우가 늘어나면서 미국 주택시장에 먹구름이 드리워지고 있다.

연방준비제도이사회(FRB)의 금리인상으로 모기지 금리는 올라갔는데 주택경기는 침체에서 벗어날 기미를 보이지 않고 있어 모기지론을 통해 주택을 구입한 사람들의 고충은 커져만 가고 있다.

게다가 신규 모기지나 리파이낸싱 기준도 강화되고 있어 주택경기 회복에 걸림돌로 작용하고 있다. 나아가 연착륙을 시도중인 미국 경제를 위험에 빠트릴 암초가 될 수 있다는 지적도 커지고 있다.

◇모기지社 부실 대출 걱정..리스크 수면위로 부각

HSBC는 7일(현지시간) 지난해 부실 모기지 대출이 전체 대출의 20%에 달할 것이라고 밝혔다. 이를 금액으로 환산하면 105억6000만달러로 당초 월가 전문가들이 예상했던 88억달러보다 훨씬 많다. 시장에 충격파가 전해졌다.

미국 3위 서브 프라임 모기지 회사인 뉴 센추리 파이낸셜 역시 HSBC와 같은 이유로 4분기 손실을 기록했을 것이라고 밝혔다.

이에 앞서 모기지 렌더스 네트워크 USA는 폐업했고 오우닛 모기지 솔루션스는 지난달 파산보호를 신청하는 등 모기지 업계가 전반적으로 어려움을 겪고 있다.

미국 부동산 시장 둔화와 모기지 금리 상승으로 그동안 무리하게 대출을 늘렸던 모기지 업체들이 벽에 부딪힌 것이다.

모기지뱅커협회(MBA)에 따르면 1년 만기 모기지 변동금리(ARM)는 작년 초 4%대 초반이었으나 꾸준히 올라 작년 11월 5%대로 올라섰고 올들어 1월과 2월 각각 5.17%, 5.34%를 기록했다.

이와 함께 아울러 벤 버냉키가 연방준비제도이사회(FRB) 의장을 맡은 이후 연준이 모기지 대출 기준을 엄격하게 해달라고 종용한 것도 불씨가 됐다. 감독이 강화되면서 존스와 같은 사람들이 대출을 받기가 더 어려워진 것이다.

콜롬비아대학의 조셉 스티글리츠 교수는 "연준리가 대출기준 강화를 종용하면서 모기지를 더 좋은 조건으로 롤오버하려던 대출자들은 막다른 골목에 갇혀 결국 파산할 가능성도 있다"고 말했다.

미국 최대의 모기지 회사인 컨트리와이드 파이낸셜의 안젤로 모질로 최고경영자(CEO) 겸 회장은 "모기지론 기준을 너무 강화할 경우 대출자들의 삶에 영향을 미치는 데에서 그치지 않고 연쇄 파장을 불러올 것"이라며 "사람들이 기존 주택을 매입하지 못하면 기존 주택에 살고 있는 사람들도 신규 주택을 살 수 없다"고 말했다.

◇서브 프라임 `고금리라 더 걱정`

특히 서브 프라임 모기지가 문제가 되고 있다. 서브 프라임은 보통 신용도가 좋지 않거나 대출금액이 많은 사람, 처음 대출받는 사람들에게 적용되는 것으로 프라임론에 비해 금리가 최소 2~3%포인트 높다.

MBA에 따르면 작년 신규 모기지론에서 서브 프라임 모기지가 차지하는 비중은 20% 수준이었다.

부동산 경기가 좋을 때에는 대출을 받아 집을 사놓기만 하면 집값이 올라 더 좋은 조건으로 리파이낸싱을 하거나 집을 팔아 대출을 상환할 수 있었다. 그러나 주택경기가 침체를 이어가면서 높은 금리에 돈을 빌린 서브 프라임 대출자들을 파산 위기로 몰아가고 있다.

서브 프라임 변동금리(ARM) 모기지에 대한 저당권 압류는 지난 3분기 2.19%로 4년래 최고치를 기록했다.

서브 프라임 모기지 채권의 리스크도 크게 높아졌다. 8일 파이낸셜타임스(FT)에 따르면 BBB- 등급 서브 프라임 모기지 채권의 채무 불이행 위험을 나타내는 ABX지수는 100bp 가량 올라 사상 최고치를 기록했다. ABX지수는 신용도가 낮은 서브 프라임 모기지 채권의 크레딧 디폴트 스왑(CDS) 비용을 측정한 것으로 높을 수록 채무자의 파산위험이 높아졌음을 의미한다.

블룸버그통신에 따르면 1000만달러 규모의 서브 프라임 모기지를 보장받기 위해서는 지난달에는 38만9000달러가 필요했지만 이제는 72만8000달러의 비용이 필요한 것으로 나타났다.

◇부동산 시장 `봄날은 언제?`

서브 프라임 대출 우려가 불거지면서 주택경기 회복도 예상보다 늦어질 것이라는 전망이 높아지고 있다.

이번주 전미 주택건설업협회(NAHB) 주최 연례 국제건설사박람회(IBS)에 참석한 이코노미스트들은 기존 및 신규 주택판매와 주택착공, 주택가격에서 모두 둔화세를 보일 것으로 전망했다.

미국 모기지 업체 패니매의 수석 이코노미스트인 데이비드 버슨은 연방주택기업감독청(OFHEO)이 집계하는 주택가격 지수가올해 미국 전역에 걸쳐 하락할 것으로 예상했다. 주택지수 집계를 시작한 지난 1975년 이후 연간 단위로 매년 상승세를 보여왔으나 올해 처음으로 하락할 것이란 전망이다.

전미 주택건설업협회(NAHB)의 수석 이코노미스트인 데이비드 세이더스는 올해 주택착공이 156만채로 14% 감소할 것이며 단독주택 착공 역시 126만채로 15% 줄어들 것으로 내다봤다.

미국 연준이나 정부는 주택시장이 생각보다 견조하다며 안심하고 있지만 모기지 시장이 불안한 모습을 보이면서 주택시장 뿐만 아니라 미국 경제에도 악영향을 끼칠 것이라는 우려가 높다.

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